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地产法律顾问—如何出售出租房

文章类型：行业新闻文章加入时间：2006年10月1日9:57

根据《城市私有房屋管理条例》第11条和最高法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。出租人未履行通知义务而出卖房屋的，承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。因此，出租人应当在卖房之前的3个月内通知承租人，以便承租人有充分的时间考虑是否行使优先购买权和准备价款。如果承租人经3个月的考虑仍不答复或表示不愿购买时，出租人即有权将出租房卖给他人。需要指出的是，承租人的优先购买权必须建立在同等条件下，即承租人愿意按照出租人给予他人同样的条件承购，他才享有优先购买权。优先权不是优惠权，承租人不能利用优先权而压低房价而致损出租人的合法权益。

如果承租人放弃其优先购买权，那么出租人又该怎么办呢？这可分两种情况处理：

第一，如果合同期限已满，出租人可要求承租人搬出后再卖房，但应当给承租人留出一段合理的搬迁时限。若承租人在合理时限内拒不搬迁，并且要求再续签租赁合同，出租人可诉请法院予以解决，也可以将上述情况向买受人说明，买受人若仍愿购买的，即可以出卖该房屋，然后由买受人与原承租人重新签订房屋租赁合同。

第二，如果租赁合同未到期，那么出租人无权为了出卖房屋而要求承租人搬迁，此时出租人只能向买受人明示该房屋已出租。若买受人仍愿意购买该出租房，双方可以成交。成交后，房屋所有权发生转移，买受人即为新的出租人。《合同法》第 129条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，新的出租人除具有正当理由可要求收回出租房外，承租人在原租赁期限内仍有继续承租的权利。

文章出处：动态网站制作指南

文章作者：SAYYES

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